①「未公開物件」を売るにはどうするか
売主から売却の相談を受けた業者がネットやレインズ等にも頼らず自力で買主を探すためにどうするかというと、物件情報を不動産業者に個別に回すことから始まります。その業者自身の既存のお客さまで売却物件がその方の条件に合う場合はその時点で販売終了となるでしょうが、それほど簡単に不動産が売れるものではありません。考えられるとすれば収益用のよほど高利回り物件を紹介された場合は具体的に検討するかもしれませんが、その様な誰でも飛びつく高利回り物件であれば不動産業者がお客さまに案内する前に自社で購入するでしょう。そして実際の仕入れ額に利益を上乗せしてお客様に案内するのが普通ですので、一般ユーザーの方が高利回りの優良物件である「未公開物件」を購入する機会というのは殆ど期待出来ないものと考えた方が無難です。
ネット等に出さずに売る時の売主側の考えはどうかというと、「未公開物件」というプレミアム感を出して出来るだけ高く売却することを考えるのが普通です。そうでなければ通常のルートに乗せた方が多くの方の目に触れますので売却期間は短くて済みます。そして次に考えられるのが安くてもいいからとにかく早く売りたいという場合です。これは離婚や相続等の特殊な状況の際に早く現金化を望む場合ですが、この場合も相場から極端に安い売値の場合は不動産業者が買取をするでしょう。
②一般ユーザーが「未公開物件」を購入するケース
このように一般ユーザーの方がいわゆる「未公開物件」を相場比格安の条件で購入出来る場合は殆ど期待出来ないのがお分かり頂けたかと思います。そのため、一般ユーザーが未公開物件を購入する際のメリットは市場に出ていない物件を購入出来たという満足感しか無いように思われます。価格的にはさほど相場比安く買うことは出来ませんし、場合によってはかなり高掴みしているかもしれません。特に事業系の物件の場合は売値の幅が大きいので相当高く買わされる場合も有るでしょう。その方が売主も儲かり、不動産業者も仲介手数料が高くなるため、売る側とすればウインウインになります。
そもそも一般ユーザーの方が未公開物件を購入するとしたら、どういう場合が想定されるかというと、確かにネットやレインズ等には掲載されていないかもしれませんが、既に数百という不動産業者には物件情報が流れている場合が考えられます。不動産業者には日々物件販売の協力を依頼するため多くの物件情報がメールされてきます。この情報の中にはいわゆる未公開物件というものも多く含まれていますので、不動産業者の立場で言えば全く未公開物件では無くプレミアム感はありません。ただ一般ユーザーの方はそういう事情も知りませんので、自分だけに物件を紹介してくれたかのような錯覚に陥りプレミアム感溢れる物件情報に見えてしまうのです。
③個人投資家が「未公開物件」情報を欲しがる理由
収益物件を探している投資家の方の中には毎日の様に物件情報を検索し、不動産業者に資料を請求されている方がいらっしゃいます。また、これ以上に積極的に動く方は直接不動産業者を訪問し、いい物件情報があれば紹介して欲しいと、個人のプロフィールシートを持参して依頼される方も最近は増えてきています。このような方々がどのような物件情報を入手しようとしているかというと殆ど購入不可能な条件を指定されるケースが多くあります。そのような条件を聞かされた不動産業者からすると「そんな物件が有れば自社で買うよ」という気持ちを持ちながら個人投資家の方からの話を聞いている場合もあります。
不動産業者を訪問するような積極的な方は殆ど全てのサイト情報を網羅しているような方々ばかりですので、物件情報には精通しています。そして流通している物件では自分が定める条件に合わない為直接不動産業者を訪問するわけですが、そんなに簡単にいい条件の収益物件が見つかるわけは有りません。稀にタイミング次第で本当に未公開物件に遭遇するかもしれませんが価格的に相場比割安で買える可能性はかなり低いと考えていた方がいいでしょう。
④未公開物件を探す労力は報われるか
個人投資家としての立場で収益用の未公開物件を探して非常に条件のいい、高利回りの物件に巡り合う可能性がどの程度あるでしょうか。これまでも説明してきた通りその可能性はかなり低いと言わざるを得ません。しかしその物件情報を探すための労力はそれなりに大きいものがありますので、費用対効果の面で考えてた場合あまりお勧め出来る方法とは言えないでしょう。
それでは条件の良い物件はどのように探したらいいでしょう。これは簡単なことで普通にネットに出ている物件で探している条件に近いものを見付ければいいだけです。これは不動産業者も同じです。普通にネットに出ている物件やレインズに載っている物件を購入し、再販しています。その際に重要になるのが相場観です。不動産業者は数多くの物件売買の経験があるため、自社で購入した後の売却価格の想定が有る程度出来ますので、指し値を入れて希望に近い価格になればさっさと購入し再販に出します。ここはスピードが勝負ですので、気になる物件情報を見付けた場合は一気に動くのが大変重要になってきます。あれやこれやと売主側に資料の提出を要求した場合は、その内他の買い手が現れて物件を持っていかれます。この点は個人投資家の方と動き方が大きく違うかもしれません。個人投資家の方は一般的には物件を購入する際に非常に慎重に事を進めますので、購入判断に時間がかかります。ここは経験の差が大きい為ある程度致し方ないかもしれませんが、いい物件情報に出会ったら即座に動き、購入を判断する決断力が物件を購入する際は勝負の分かれ目になってくるのです。収益物件にしろ、実需の事業系物件にしろ、物件購入の経験が豊富な方で不動産の運用で成功している方に共通するのは物件購入の判断が素早いことです。かなり高い確率で最初に内見をした段階で購入する場合はその場で購入の意思表示をします。検討して連絡しますなどというのは非常に少ないです。条件のいい物件であれば動きも早く、物件情報が表に出て１週間で買い手がつくというケースもよくあります。ネットに出ている物件でも見方によっては大変条件のいい物件が数多く有りますので、「未公開物件」などというプレミアム感を求めず、物件情報に対する判断力、決断力を磨く事に力を注いだ方が不動産の分野では成功の近道と言えるでしょう。
