アストラグループ株式会社のブログ

老後２，０００万円問題に備えるには

2019-07-16

昨今大変大きな話題となっているのがいわゆる「老後２，０００万円問題」です。日本人の平均的なパターンで考えた場合は公的年金以外に２，０００万円程度の貯金・資産が必要だというレポートが金融庁から出され国会でも連日大問題となりました。この２，０００万円が多いか、少ないかは別として少なくとも年金以外に各自が蓄えをしておかないと老後の暮らしが危ないというのは大多数の国民が共通認識として持っているのではないでしょうか。

この問題を収益用不動産を運用することでどのように解決できるかを考えてみたいと思います。しかし対象年齢をどの年代に設定するかで不動産の運用も大きく手法も異なってきますので、今回は老後問題を切実に感じ始める年代である４０代半ば（現状の制度では約２０年程度で年金受給を開始する年代）以降の方々がどうすれば不動産の運用で今回話題となっている２，０００万円の備えをある程度安全に確保出来るかを検証してみます。

①６５歳時に２，０００万円を手元に残すには

６５歳時に２，０００万円を残すということは考え方として大まかに二通りが考えられます。ただ不動産の運用には税金や金利、減価償却等も複雑に絡んできます。その人の収入によっても所得税が変わってきたりするため、運用結果は大きく異なってきます。不動産を売却した際の譲渡所得も保有期間で税率は変わりますので、今回は税金等の諸条件を一旦は無視して考えてみます。税金等の諸条件は各自が自分の場合はどうかということを考えてもらえれば結構です。

まずはキャッシュフローで２，０００万円を貯めるという考え方です。家賃収入から融資返済額や固定資産税、保険料、修繕費等を差し引き毎年１００万円手元に残るとすれば２０年で２，０００万円、毎年２００万円残せる場合は１０年で２，０００万円を確保出来ます。ただこの考え方で残す場合は仮に６５歳時に物件を売却した際にローンの残債がある場合は売却金額で残債が消えることが前提となります。運用期間トータルで２，０００万円残ったとしても売却時に残債を０にするのに追加で５００万円手持ちの資金が必要となったらトータルで１，５００万円しか残らない計算になります。

次にキャッシュフローをある程度度外視し、毎年の収支は賃料と経費でトントンかもしくは赤字になっても構わないと割り切って、売却時に売却金額から残債を引いた残りが２，０００万円になる（譲渡所得税の問題が発生する場合もありますがここでは無視します）ことを目指す方法です。キャッシュフローよりも将来的な売却益を考えた手法になりますので、少し上級者向けになるかもしれません。

②不動産の運用は売却時に収支がはっきりする

不動産の運用を考える場合は毎年の収支だけを考えればいいわけではありません。更地を貸す場合等はまた考え方も変わってきますが、個人投資家の方は一般的には建物を取得し入居者を確保し収入を得るものですので、保有期間が終了する時までにどれだけの修繕費がかかり、売却時はいくら手元に残るかを考えなければなりません。

今回は運用期間を１０年～２０年程度の不動産の運用としては比較的短期間での運用の話ですので、売却時にいくら手元に残るかをより重視して考える必要があります。そのためどちらかといえばキャッシュフローよりも売却時に出来るだけ価格が下がらない物件をお勧めすることになります。いくら当初はキャッシュフローに余裕が有ってもそれが将来的に続くものではありません。修繕費は必ずかかりますし、家賃も築年数に応じて下がってきます（特に住居の場合は下落率は店舗に比べ大きくなります）。売却時に大幅に価格が下がってしまえばそれまでの収益が台無しになります。

もちろん売却時にいくら位で売れるかはその時の経済状況にも左右されますので、一概には言えませんが、過去の経験則から１０年～２０年後程度先の話であればある程度の予測が出来る部分もありますので、６５歳の時点で高い確率で２，０００万円の資産を築くための物件とは何かを考えてみます。

③リスクを抑えて手堅くキャッシュを残せる物件とは

まず誰もが考えるのが一棟アパマンを所有しようと思うでしょう。区分所有物件と違い空室リスクも部屋数が多いことで分散されますので個人投資家の方には大変好まれる物件です。それでは、物件売却時に２，０００万円を残すためにはどのような一棟アパマンでなければならないでしょうか。

既にアパマンを運用している方であればお分かりでしょうが、昨今の賃貸居住物件の入居付は大変厳しい戦いになっています。その原因は何といっても空室率が高すぎることです。そのため今は借り手が断然有利な状態になってきています。オーナー側は何とか入居率を上げるために設備投資を行い、家賃も見直し、不動産会社へ支払う手数料も上乗せして何とか自分の物件に入居付をしてもらうように必死に動いています。この様な状況は今後もかなり高い確率で続くものと思われます。相変わらず新築住宅・アパマンは毎年ものすごい戸数が建築されていますので、築年数が多少古くなると賃貸物件の競争力は劣ってくる為家賃の引き下げ等も対応しなければならなくなります。

このようにキャッシュフローも厳しいですが、アパマンの売却時の価格も安心してはいけません。最近の売却動向は価格が高止まりしているような状況です。表面上の販売価格で売れればいいのですが、スルガ銀行の問題も有りアパマンに対する融資が非常に厳しくなっているため融資の審査が通らない為アパマンの販売数は非常に減ってきています。そのため早期に売るためには想定よりもかなり価格を下げて売り切るようにしないと難しい状況です。

それでは比較的アパマンよりも価格が維持されている物件で、ランニングコストも抑えられ個人投資家の方にも手が届きやすい物件はどのような物件でしょう。それは区分所有の１階店舗物件での運用です。その理由は店舗や事務所の事業系の賃貸募集を手掛けると分かりますが、築年数による家賃の下落はあまり影響ないこと、そして一旦入居すると入居期間が長い為リフォーム費用も抑えられること、その中でも特に１階の店舗物件は立地が多少悪くても入居付がしやすい点にあります。そうは言っても立地については都内２３区内、横浜、川崎がお勧めです。首都圏でもそれ以外の立地では家賃も低く入居付も難しい為、駅からの距離は多少離れても区分店舗物件の立地は上記の場所がお勧めです。

区分所有物件を保有する際に心配になるのが入居が決まらないと毎月の管理費だけ赤字になるという点ですが、それもさほど心配は要りません。１階の店舗物件は根強い需要がありますので、半年程度我慢すれば高い確率で入居者の見込みが出てきます。店舗物件は入居後は殆どオーナーがすることは無いので維持管理もアパマンに比べればかなり楽です。

そして最大のメリットは売却時の価格が購入時からさほど下がらないということです。アパマンの場合は仮に２０年保有したとした場合は、メンテナンスや入居率によっても変わってきますが木造アパートなどは購入時の半値以下に下がるようなことはごく普通にあります。しかし区分店舗物件を中古で入手した場合、１０～２０年経過してから売却してもさほど値段は下がらず、経済状況やその時の入居者の状況等によってはかえって値上がりして大きな売却益を生じる場合も有ります。入居者がいない時の怖さはありますが、多少のリスクを抱えることが出来る方には一番お勧め出来る年金問題に対応する不動産の運用方法です。

④融資が通るかどうかが問題、購入事例で考える

年金問題への対応の為に物件を購入することを検討している方は、その殆どの方が融資を受けて物件を購入されるものと思われます。話を分かり易くするため５０歳の方がローンで物件を購入し６５歳時に売却し２，０００万円が手元に残るか考えてみたいと思います。

まず一棟アパマンを購入する場合ですが当然のことながら購入する額はかなり大きな金額になります。首都圏でも３千万円前後で売られている物件もありますが、それらの物件は殆どが築古の木造物件で融資も通りそうでない物件ばかりです。仮に融資が通ったとしても家賃は極端に低い物件が予想されるため入居者の属性が悪く、築古のため修繕費もかなりかかることが予想される為あまりお勧め出来ません。

やはり一棟アパマンを購入するとなれば最低でも５～６千万円程度の物件を購入することが一つの目安になるでしょう。この価格帯でも首都圏では築古の木造物件が想定されますが、ここで融資の審査のハードルがかなり高いことを思い知らされます。仮に５，０００万円の物件を６５歳時に完済しようとすると月々の返済額は約３０万円程度になり、銀行が簡単に貸せる金額であありません。それなりの収入の裏付けがあり物件も１５年の融資期間が組めるとなると築古木造物件では難しい為、物件選択の幅が相当狭くなります。物件を買いたくても融資が通りそうな物件自体が出てこないのが実情です。運よく融資が通っても築浅、ＲＣ造とかではないため修繕費もかなりかさみ入居付も相当苦労することは目に見えています。

次に３，０００万円で売られている１階店舗物件の購入を考えてみましょう。前提として入居者が入っている物件を購入するものとします。利回りの相場は７～８％位ですので月々の家賃は少なくても１８万円程度にはなっています。この場合建物の構造はＲＣ造が殆どなので構造上の問題は無く、融資が通る場合は１５年程度の融資期間は確保出来る可能性は高くなります。毎月の返済額は約１８万円程になりますが、毎月の管理費等の支払も恐らく３万円程度はかかるでしょうから、この場合は毎月の赤字額は３万円になります。店舗物件の場合同じ入居者が長期に入居するものですので、１５年間入居者が変わらないことも考えられる為、その場合は毎月の管理費分の赤字が積み重なり１５年間で５４０万円の赤字になります。他にかかる費用としては固都税や火災保険料等がありますので、それを年間１５万円程度とすればトータルで２２５万円です。この２件の出費の合計額は７６５万円ですがこの他に考えられるのが修繕費です。店舗物件の場合は基本的にはスケルトン貸しのスケルトン戻しですのでリフォーム費用はさほど考慮する必要がありませんが、仮に５０～１００万円程度として、購入時の諸費用も含めると概算で１５年間の赤字額が１，０００万円ほどになるのではないかと思われます。１５年間で入居者が退去し空室期間が生じた場合はその分赤字額が膨らみますが、恐らく半年程度で解消される可能性は高いです。

それでは１５年後に売却する場合を考えてみましょう。立地が前述した通りの立地であれば購入時の価格である３，０００万円程度の価格で売れる可能性は高いです。店舗物件はオーナーチェンジ物件の方が相場が高いので、オーナーチェンジとしての売却をお勧めします。３，０００万円で売却出来れば残債は０なので、運用期間の赤字額１，０００万円を差し引いても手元に２，０００万円が残る計算になります。

この計算はかなりシンプルに考えていますが、一棟アパマンの場合は店舗物件に比べ必ず修繕費は高額になり、固都税や火災保険料も間違いなく店舗物件より高額です。入居率も築年数を経るごと厳しくなってくるため、店舗物件の様なシミュレーションを作るのは大変難しい作業になります。１５年後の売却金額も想定が非常に難しく一棟アパマンの場合は店舗物件の様なシミュレーションは事実上困難です。

３，０００万円の店舗物件を購入するのがハードルが高いとお考えの場合は、１，５００万円の物件を２件購入することをお考え頂ければいいでしょう。物件数は限られますがお勧めの立地でも購入は可能です。利回りやその他の条件もさほど大きく異なることも無いので単純に３，０００万円の物件を購入する場合のお金の動きが半分になると考えて頂ければいいと思います。日本政策金融公庫で融資を受ける場合は融資のハードルも一棟アパマンよりもかなり低く購入出来る可能性も高い物件です。リスクを極力抑えて２，０００万円を確保する方法の一つとしてご検討頂ければ幸いです。

火災保険の入り方

2019-07-16

物件を購入した場合、必ず加入しておくべきなのが火災保険への加入です。物件の引き渡しまでに加入する内容を検討し、引渡し日には保険に加入している状態にしておくべきでしょう。殆どの方は保険の詳しい内容については、担当者に言われるがままに加入をしているのではないでしょうか。不動産会社の方から

勧められた場合は、不動産会社の担当者も詳しい内容は把握せずに保険を勧められているのが実情でしょう。保険の加入については不動産会社の方から勧められても必ず保険に詳しい方に内容を確認してもらうようにすることをお勧めします。保険に詳しい不動産会社の担当者はほぼいないと思っていた方が無難です。自分の財産は自分で守るという意識を強く持ち他人任せにはしてはいけません。どのような保険に加入したらいいかは、物件ごとに違ってきますが、大変数多くの火災保険請求事案の詳細を踏まえた上で、一般的に保険加入時に抑えておくべきポイントをご紹介します。

①火災保険料は必要経費、保険料をケチるのは厳禁！

火災保険に加入する際に絶対してはいけないのは保険料をなるべく安くして、必要最低限の補償でいいという考え方です。保険に何故加入するのかということを考えたときに、火災や地震、台風等の災害に備えるためであり、いざそのような災害に遭遇した時に満足のいく補償が得られないのであればいくら保険料が安くても加入している意味が無くなってしまいます。火災保険には特約が多数あり、加入内容によっては保険料が何割かＵＰしてしまいますが、万一の災害の際に多少の保険料を節約したことで受け取ることの出来る保険金に大きな差が生じます。火災保険料は必要経費と割り切って保険料が高くなっても出来るだけ手厚い補償で加入するべきです。

②地震保険への加入

地震保険は基本的に住居系の物件に加入出来る保険です。事業系の物件の場合は加入するには様々な制約があり、個別の申請や計算等が必要となることも多いため、ここでは地震保険が加入出来る一棟アパマンの場合に地震保険の加入をどう考えるかをご説明します。地震保険は火災保険の基本保険金額の５０％まで加入出来ますので、例えば１億円の保険金額で火災保険の加入をする場合は地震保険の上限は５，０００万円になります。下限は３０％からなのでこの場合は３，０００万円から５，０００万円までの加入となります。

それでは場合に地震保険の保険金額をどうするべきかということですが、迷わず上限金額の５，０００万円での加入をお勧めします。日本国内で建物の管理上備えておかなればならないのは台風と地震の被害です。火災事故に遇う確率は極めて低い為、極論を言えば台風と地震に備えるために火災保険に加入をすると言ってもいいかもしれません。地震保険に加入せずにアパマンを所有しているというのは日本ではリスク管理上有り得ない話です。地震保険に加入出来るのであれば必ず地震保険には加入をしておくべきでしょう。

③事故時諸費用特約（臨時費用特約）の限度額について

保険会社によって多少の名称の違いや商品内容の違いはあるかもしれませんが、火災保険には通常事故時諸費用保険金（以前は臨時費用保険金と呼ばれていました）が支払われる特約が付帯されます。昔は一律３０％のでしたが、最近は１０％、２０％、３０％等選択出来るように商品改定されています。事故時諸費用保険金には限度がありますが、例えば３０％の支払の特約に加入をしていた場合、保険金支払額が１００万円の事故が有った際はそれにプラスして３０万円が支払われるため、合計で１３０万円が支払われることとなります。

これが１０％支払いの特約の際は１１０万円です。保険金の支払額と実際に修理業者に支払う額は必ずしも一致しませんが、仮に保険金の支払額と見積額が一致した場合は諸費用保険金がそのまま手元に残るようになります。この特約の保険料は１０％の場合と３０％の場合でさほどの違いは無く、多少の保険料の差で受け取り保険金は大きく異なってきます。火災保険に加入する場合は迷わず事故時諸費用特約は限度額上限で加入をされることをお勧めします。

④保険料の支払方法でお勧めは長期契約の年払い

火災保険に加入する場合は保険期間と保険料の支払方法を決めなければなりません。保険料が一番安くなるのは保険期間を５年や１０年などの長期契約にして一括払いにすることですが、この場合は契約時にかなりまとまった保険料が必要となります。加入時の保険料負担をそれほど大きくすることなく多少の保険料のお得感を出す場合は保険期間は５年間等の長期契約として支払いは１年毎の年払いにすることです。この場合は１年契約の時と比べ若干の保険料割引が有ります（保険会社によって長期契約で年払いに出来る期間は異なる場合があります）。

ここで気になるのが長期契約年払いとして途中で解約した場合はペナルティーで保険料の返還で不利益を被るのではないかという心配ですが、そこも問題ありません。通常の１年払いと同じ条件での解約が可能です。但し長期一括払いの場合は保険料の割引が大きいため、中途解約の場合は保険料の返還が保険期間の経過日数に比べ減額されますので、注意が必要です。中途解約する可能性がある場合は長期契約の一括払いはお勧めできません。

⑤まとめ

火災保険は商品内容も頻繁にがあり、保険金の計算方法も複雑ですので、とても不動産会社の担当者が満足のいくレベルの説明が出来るものではありません。保険加入時は必ず保険に詳しい代理店等にお問い合わせをされることをお勧めします。物件を多数保有するようになると５年程度のサイクルで考えた場合に台風等の被害に遇うことはかなりの確率で生じてきますので、いざという時に満足のいく補償が得られるように手厚い補償を受けられる保険に加入されることをお勧めします。

未公開物件は見つかるか？

2019-07-16

実需としての不動産、もしくは収益用の不動産を探す場合のどちらのケースでも言えることですがいわゆる「未公開物件」という響きを好む方が大変多くいます。これは一般のユーザーの方だけではなく不動産業者もしかりです。不動産業者の場合「水面下情報」という呼び方でいわゆる未公開物件と言われるものを好んで扱っている業者もいます。未公開物件の定義は決まっていませんが、ここではその定義をネットには掲載されておらず不動産業者間の指定流通機構（レインズ等）にも掲載されていない物件を指すこととします。

①「未公開物件」を売るにはどうするか

売主から売却の相談を受けた業者がネットやレインズ等にも頼らず自力で買主を探すためにどうするかというと、物件情報を不動産業者に個別に回すことから始まります。その業者自身の既存のお客さまで売却物件がその方の条件に合う場合はその時点で販売終了となるでしょうが、それほど簡単に不動産が売れるものではありません。考えられるとすれば収益用のよほど高利回り物件を紹介された場合は具体的に検討するかもしれませんが、その様な誰でも飛びつく高利回り物件であれば不動産業者がお客さまに案内する前に自社で購入するでしょう。そして実際の仕入れ額に利益を上乗せしてお客様に案内するのが普通ですので、一般ユーザーの方が高利回りの優良物件である「未公開物件」を購入する機会というのは殆ど期待出来ないものと考えた方が無難です。

ネット等に出さずに売る時の売主側の考えはどうかというと、「未公開物件」というプレミアム感を出して出来るだけ高く売却することを考えるのが普通です。そうでなければ通常のルートに乗せた方が多くの方の目に触れますので売却期間は短くて済みます。そして次に考えられるのが安くてもいいからとにかく早く売りたいという場合です。これは離婚や相続等の特殊な状況の際に早く現金化を望む場合ですが、この場合も相場から極端に安い売値の場合は不動産業者が買取をするでしょう。

②一般ユーザーが「未公開物件」を購入するケース

このように一般ユーザーの方がいわゆる「未公開物件」を相場比格安の条件で購入出来る場合は殆ど期待出来ないのがお分かり頂けたかと思います。そのため、一般ユーザーが未公開物件を購入する際のメリットは市場に出ていない物件を購入出来たという満足感しか無いように思われます。価格的にはさほど相場比安く買うことは出来ませんし、場合によってはかなり高掴みしているかもしれません。特に事業系の物件の場合は売値の幅が大きいので相当高く買わされる場合も有るでしょう。その方が売主も儲かり、不動産業者も仲介手数料が高くなるため、売る側とすればウインウインになります。

そもそも一般ユーザーの方が未公開物件を購入するとしたら、どういう場合が想定されるかというと、確かにネットやレインズ等には掲載されていないかもしれませんが、既に数百という不動産業者には物件情報が流れている場合が考えられます。不動産業者には日々物件販売の協力を依頼するため多くの物件情報がメールされてきます。この情報の中にはいわゆる未公開物件というものも多く含まれていますので、不動産業者の立場で言えば全く未公開物件では無くプレミアム感はありません。ただ一般ユーザーの方はそういう事情も知りませんので、自分だけに物件を紹介してくれたかのような錯覚に陥りプレミアム感溢れる物件情報に見えてしまうのです。

③個人投資家が「未公開物件」情報を欲しがる理由

収益物件を探している投資家の方の中には毎日の様に物件情報を検索し、不動産業者に資料を請求されている方がいらっしゃいます。また、これ以上に積極的に動く方は直接不動産業者を訪問し、いい物件情報があれば紹介して欲しいと、個人のプロフィールシートを持参して依頼される方も最近は増えてきています。このような方々がどのような物件情報を入手しようとしているかというと殆ど購入不可能な条件を指定されるケースが多くあります。そのような条件を聞かされた不動産業者からすると「そんな物件が有れば自社で買うよ」という気持ちを持ちながら個人投資家の方からの話を聞いている場合もあります。

不動産業者を訪問するような積極的な方は殆ど全てのサイト情報を網羅しているような方々ばかりですので、物件情報には精通しています。そして流通している物件では自分が定める条件に合わない為直接不動産業者を訪問するわけですが、そんなに簡単にいい条件の収益物件が見つかるわけは有りません。稀にタイミング次第で本当に未公開物件に遭遇するかもしれませんが価格的に相場比割安で買える可能性はかなり低いと考えていた方がいいでしょう。

④未公開物件を探す労力は報われるか

個人投資家としての立場で収益用の未公開物件を探して非常に条件のいい、高利回りの物件に巡り合う可能性がどの程度あるでしょうか。これまでも説明してきた通りその可能性はかなり低いと言わざるを得ません。しかしその物件情報を探すための労力はそれなりに大きいものがありますので、費用対効果の面で考えてた場合あまりお勧め出来る方法とは言えないでしょう。

それでは条件の良い物件はどのように探したらいいでしょう。これは簡単なことで普通にネットに出ている物件で探している条件に近いものを見付ければいいだけです。これは不動産業者も同じです。普通にネットに出ている物件やレインズに載っている物件を購入し、再販しています。その際に重要になるのが相場観です。不動産業者は数多くの物件売買の経験があるため、自社で購入した後の売却価格の想定が有る程度出来ますので、指し値を入れて希望に近い価格になればさっさと購入し再販に出します。ここはスピードが勝負ですので、気になる物件情報を見付けた場合は一気に動くのが大変重要になってきます。あれやこれやと売主側に資料の提出を要求した場合は、その内他の買い手が現れて物件を持っていかれます。この点は個人投資家の方と動き方が大きく違うかもしれません。個人投資家の方は一般的には物件を購入する際に非常に慎重に事を進めますので、購入判断に時間がかかります。ここは経験の差が大きい為ある程度致し方ないかもしれませんが、いい物件情報に出会ったら即座に動き、購入を判断する決断力が物件を購入する際は勝負の分かれ目になってくるのです。収益物件にしろ、実需の事業系物件にしろ、物件購入の経験が豊富な方で不動産の運用で成功している方に共通するのは物件購入の判断が素早いことです。かなり高い確率で最初に内見をした段階で購入する場合はその場で購入の意思表示をします。検討して連絡しますなどというのは非常に少ないです。条件のいい物件であれば動きも早く、物件情報が表に出て１週間で買い手がつくというケースもよくあります。ネットに出ている物件でも見方によっては大変条件のいい物件が数多く有りますので、「未公開物件」などというプレミアム感を求めず、物件情報に対する判断力、決断力を磨く事に力を注いだ方が不動産の分野では成功の近道と言えるでしょう。

リフォーム業者の見つけ方

2019-07-12

一棟もの、区分所有に限らず建築物を所有する場合は短期の転売以外では建物のリフォームというのは避けて通れません。建物の外装、内装共一定の期間が経過した場合はそれなりに手を加えないといずれ雨漏り等の被害に遭い、物件を使用出来なくなってしまいます。リフォームをする場合は専門の業者に依頼するケースが殆どでしょうが、どのように業者を見つけて工事を発注すればいいでしょうか。お知り合いにリフォーム業者の方がいない場合は次の様な探し方が考えられます。

①リフォーム会社比較サイトを利用する

マンションや戸建等の住宅をリフォームする場合、最近はリフォーム会社の比較サイトを利用する方が増えてきているようです。サイトを利用するメリット、デメリットはそれぞれありますが、リフォーム費用の相場をつかむにはお勧め出来ますので、お問い合わせをしてみるのも良いかと思います。

【メリット】

沢山の業者に問い合わせが一度に出来るのでリフォーム費用の相場をつかむには適しています。多くの業者が問い合わせ対応の専任者を配置しているので対応も丁寧にしてもらえます。また、対応や施工に問題があった場合はサイトの書き込みに厳しく書かれるので、それ相応の施工品質が確保される可能性が高いように思われます。リフォームの場合施工不良が有った場合の対応が一番問題になるので、その点を心配される場合は比較サイトを通じた業者の選別がいいかもしれません。

【デメリット】

比較サイトを利用する場合は大量のメールが届く事は覚悟しなければなりません。お断りのメールを入れえても暫くはメールが届くかもしれません。リフォーム費用については相場並みに落ち着くと思われますので、決して格安リフォームは求めてはいけません。比較サイトに掲載をしてメールを頻繁に送ってくる会社は従業員数も多くサイトの対応にコストをかけていますので、さほどリフォーム費用を安く出来ません。また、エンドユーザー向けの価格ですので、不動産会社からの発注やゼネコンからの発注の時の様に業者発注の価格になることは望めません。

また、比較サイトは基本的には個人ユーザー向けのため、店舗等の事業用の物件には対応が難しい場合もありますので、リフォーム内容に応じた業者の選別が必要となってきます。

②自分でネットで調べる

ネットでリフォーム業者を検索すると沢山の業者が出てきます。ネットで業者を見つける場合にどのような業者に見積もりを依頼するのがいいでしょうか。ネットで探す場合もそれなりの見つけ方が有りますのでご参考にしてもらえればと思います。リフォームはそれほど頻繁に行うことでも無いので価格と施工品質のバランスが取れた業者を選ばないと、施工後に後悔してしまうかもしれませんのでご注意下さい。

【広告の出し方】

一般論でいえばネットで「激安」を謳っている業者には依頼するべきではありません。その様な業者の広告は概ね派手目に作られていますが、派手目な広告でユーザーの目を引き付けてとりあえず安さを売りに受注することを前面に出してきます。

見積もり段階では安めに提示をして受注をしますが、工事を施工した段階で「追加工事が必要になったからあと〇〇万円必要です」など、当初の見積もりから大きくずれてしまうこともよく聞く話です。リフォーム工事の場合は確かに施工してみないと追加の費用が発生するか分からない面もありますので、追加費用の請求自体が悪いことではありませんが、激安を謳う業者の場合最初から追加費用の請求ありきで見積もりをしている可能性も有りますので注意が必要です。

それではどのようなホームページを作っている会社がいいでしょうか。それは激安を謳わず適正価格で勝負するというメッセージが見て取れる真面目な雰囲気の会社の方が無難かと思われます。施工時の写真が多く掲載されているのも安心出来ます。信頼が出来そうな会社の場合追加工事費の請求可能性が有る時は、しっかりと事前に説明しお客さまに納得してもらった上で受注をするはずです。そのような会社であれば施工の面でも安心して任せられる業者であるように思われます。

【会社の規模】

これも一般論ではありますが、従業員数の多い会社の方が少ない会社に比べ費用は高くなります。会社が大きくなるとそれだけコストもかかりますので仕方がないかもしれません。会社の規模が大きくなればそれだけ信用度も増してきますのでクレーム対応はしっかりしてもらえる可能性が出てきます。数百万円規模までの小規模リフォームであれば比較的小規模の会社でかつ信頼出来そうな会社が見つかれば費用面でも抑えられるかもしれません。

【施工写真】

リフォーム会社のホームページを検索した際は出来るだけ施工写真を多く載せている会社がお勧めです。施工前と施工後の状態の比較が分かるものが有ればその会社の施工技術がどの程度のレベルにあるか参考になります。

③家電量販店に依頼する

最近は殆ど全ての家電量販店が事業の多角化の一環としてリフォーム事業に算入しています。実際の施工は協力会社を募集して施工をさせていますので、元受けが家電量販店で下請けが地元の施工会社という流れになります。家電量販店の看板がありますので施工不要が有った場合はクレーム対応をしっかり行ってもらえる可能性が高いのがメリットではないかと思われます。

しかし注意が必要なのは、下請けの施工会社は仕事を多く受注出来る見返りに利益をかなりけずって施工をしているため、施工会社によっては早く次の現場に行きたいという気持ちが強まり、施工が若干手抜き工事に繋がりかねない場合も見受けられる点です。そのため発注者自身が施工内容をしっかり確認し施工不良が無いか注意しなければなりません。また、比較サイトの業者と同じく基本的には住宅のリフォームを行っているため、事業系の物件の場合にどこまで対応出来るかは問い合わせをしてみればいいでしょう。

④まとめ

リフォーム会社を探す方法は上記の様に色々とありますが、一番気を付つけなければいけない点はリフォーム工事は基本的には原価的にはどこもさほど変わりは無いため、価格と仕上がり具合は一定の相関関係にあるということです。最近は職人の数も減ってきているため工事現場では外国人、特にアジア、中東系の人達が多く働いています。その様な外国人を雇用している会社はコストは安くできますが、施工内容はどうしても不備が多くなってしまいます。

そのため、リフォーム費用を極端に値下げ交渉を行うことは決して行ってはいけません。自分の主張が通ったと思っても、塗料や部品等の材料の品質を知らないうちに下げられてしまうのが目に見えています。リフォーム会社が意図的に材料等の品質を落とそうとした場合にそれをお客さまの立場で見抜くのは至難の業で、まず現実的には不可能です。何社か見積もりを取って、ある程度の相場をつかんだら相場から多少安い程度の価格であれば気持ちよく発注した方が双方にとってメリットが大きいように思われます。価格の面以外ではアフターフォローの点や担当者との相性等を総合的に判断して安心して発注出来るリフォーム会社を見つけて下さい。

地方に収益物件を持つということ

2019-07-09

収益用不動産を探すエリアは人それぞれ考え方が大きく違います。車で１時間程度で行ける範囲内で探している方がいる一方、全国各地に物件を所有しているオーナーもいます。何が正解ということもありませんが、自分が住んでいるエリアに近い場所で収益物件を持てば、土地勘も有るので購入に際しさほど不安も無いかもしれません。しかしその反面探す物件数は非常に少なくなるので、あまり比較が出来なくなるというデメリットも生じます。

首都圏に住んでいる方が中部、関西、九州、四国等の幅広いエリアで収益物件を保有するということがどういう意味を持ち、メリット、デメリットはどのようなものがあるか考えてみましょう。

①融資を受けられる金融機関を探す

「地方にある高利回り物件を購入したいが融資をしてくれる金融機関が見つからない！」という声は大変よく耳にします。物件を扱う不動産会社に「金融機関を紹介して欲しい」というコメント付きでメールが来ることも頻繁です。いわゆる投資物件専門の不動産会社のＰＲコメントで「弊社は融資アレンジが得意です・・・」のようなコメントを多く見受けることがありますが、基本的に融資を受けられる方は不動産会社の紹介でなくても融資が通ります。反対に融資が無理な方は不動産会社の紹介でも融資が通りません。そのため、原則的には融資を受ける金融機関はご自身で見つける以外はありませんが、数少ない全国対応をしていたスルガ銀行がこのような形で現状は融資が出来なくなってしまったため、メガバンクかノンバンクの中から探すのが基本となります。地銀の場合は全国対応が基本的には困難であり、信金での融資はほぼ不可能と考えられます。

ここで注意をしなければならないのが、収益物件の購入を希望する際に、不動産会社に連絡する時点で「金融機関を紹介して欲しい」というコメントを入れた場合は不動産会社からすると「購入見込の低い方」という見方をされる可能性が高く、購入希望者の満足のいく対応がされないことも有り得ますので、そのようなコメントはなるべく控えた方が無難です。「融資先をご紹介可能です！」とコメントのある不動産会社でも地方物件の融資を通す裏ワザとかは有りませんので、期待するだけ無駄でしょう。

物件の詳細資料が欲しくても、不動産会社の担当者が「銀行も決まってないからどうせ買えないかな」と判断してしまい、資料の収集をしてもらえない可能性も出てきます。担当者からすると資料の収集、整理にも手間暇がかかるので出来るだけ購入見込み度の高いお客さまを優先して対応しようと考えるのも無理はありません。

もちろん現金で購入出来れば問題ありませんが、どうしても物件自体小さくなってしまいますので、あまり地方に物件を持つメリットが生まれません。折角地方に物件を持つのであれば銀行融資が受けられるそれなりの物件を購入し、ポートフォリオに加えることをお勧めします。

②リスク分散

地方に収益物件を持つ最大のメリットは大規模地震等の災害に対するリスク分散の意味合いが大きいことがあげられます。首都圏在住の方が自分の住まいの近くだけに収益物件を保有していた場合、首都圏直下型の大地震が起きた時にどうなるか。考えただけでも恐ろしくなってしまいます。仮に一棟アパマンを数棟自宅近くに持っていたとして、地震保険に加入をしていたとしても地震保険では最大物件評価額の５０％までの補償となりますので、万が一でも地震で建物が倒壊した場合は保険金で建物を再建築することは一般的には不可能です。全ての収益物件が被害を受け、多額のローンを抱え返済が滞った場合のことを考えるとリスク分散の意味合いから地方に物件を所有するという意味合いも出てくるでしょう。

③地方物件の不動産価値はこれからどうなる？

毎年公表される相続税路線価や基準地価等の土地の評価額を示す指標の推移を見ますと、全国平均はバブル後初の４年連続の上昇となり、雇用の改善や低金利の恩恵を受けようやく地方都市の地価も交通利便性の良い立地を中心に評価額が上昇傾向になってきました。地方の地価の上昇を受けこれから積極的に地方所在の収益物件を購入しようと考えている投資家の方も多いかと思われますが、地方所在の物件を購入する際は首都圏の物件に比べより慎重に物件調査を行うようにした方がいいでしょう。

地方物件の魅力は何といっても利回りの高さですが、利回りが高い分リスクもそれなりに大きいということも十分認識することが必要です。地方物件を購入する際に重要なのは「将来的に高い利回りが確保出来るストーリーが作れるか」という点でしょう。

例えば一棟マンションで利回り１５％の物件が有ったとします。首都圏ではほぼ見つけることが不可能な利回りですがこれだけで直ぐに飛びつくのは大変危険です。土地勘の無い場所の場合は、まずは自治体のＨＰから人口増減の推移を確認することからスタートしますが、その物件が現在は入居率は低調でも将来的に高稼働となるにはどうしたらいいか、現在満室でも将来的に満室状態を確保するのにどのようにオーナーとして対応していけばいいか、将来的なビジョンが描けなければ購入は控えた方がいいかもしれません。

分かり易い例でいえば築古のアパートで満室、高利回り物件が有ったとします。満室の理由は近隣に上場企業の工場が有りそこの従業員がいつでも入居しているので、これからも満室に近い入居率は確保出来そうだという理由です。しかしここで注意をしなければならないのはその工場がこれから少なくとも１０年、２０年と稼働しているかどうかということです。記憶に新しいところでは東日本大震災で津波被害を目にしたメーカーの多くが、沿岸部から内陸部に工場を移転したという話です。これによって近隣のアパマンオーナーが大打撃を受けたのは言うまでもありません。このような可能性も含め、将来的なビジョンを描くことが大切になってきます。

④アパマンを持つかビル等の事業系物件を持つか

それでは地方に収益物件を持つ際にどのような物件を所有するのがいいでしょうか。これはひとえに物件次第という側面がありますので、これという正解はありませんが、これからの不動産価格や人口動態がどのように推移するのかを考えればある程度の答えが導かれてきます。まず言えるのがこれからは確実に人口減時代が訪れるということです。そして人口減の幅が大きいのが地方都市で、首都圏はまだ暫くの間は現在の人口を維持しそうです。そしてもう一つは土地の路線価等も地方都市が下がっており、首都圏の土地は上昇しているという傾向にあることです。

この２点を基に考えた場合、まずアパマンを所有する場合は人口減の流れに逆らうことの出来る物件であるかどうかを検討しなければなりません。相場に比べ安く買うことが出来、賃料を安くしても十分採算が合う物件であれば問題無いでしょうが、なかなかそのような物件に巡り合える確率はかなり低いと言わざるを得ません。しっかりと市場調査をして現状の賃料をこれからも維持できる物件かどうかを見極めることが出来るかどうかにかかってきます。

次にビルや店舗・事務所、倉庫等の事業系物件を収益用に所有する場合はどうでしょうか。まず首都圏に比べ事業系の売り物件は地方都市には少ないという前提があります。そのため欲しいと思っても売り物件が少ない為なかなか自分が欲しいと思う物件を探すのに時間がかかってしまうのが一番の難点かもしれません。最近は倉庫を収益用に探している個人投資家の方も増えてきていますが、アパマンに比べ物件数は１割以下ですので価格帯も含め希望にマッチする物件が出てくるのを待つのも必要となってきます。

事業系の物件を所有するメリットはあまり築年数を気にすることなく貸すことが出来るという点と、内装費もアパマンに比べ一般的にはかからないという点、そしてアパマンに比べ一旦入居した場合は入居期間が格段に長いという点が挙げられます。デメリットは物件数が少ないということと融資が受けにくいという点でしょうか。そのため融資が受けられそうな物件で希望に近いものが出た場合は早めに具体的な行動に移った方がいいでしょう。どのような物件がいいかという問題ですが、ビル、店舗系の物件の場合は立地が極めて重要なため、駅近で立地の良い物件で売り物件が出た場合は多少価格が高くても検討すべきだと思われます。倉庫、工場系の物件の場合は駅近等は殆ど関係ありませんが、前面道路幅が最重要になってきます。大型トレーラーが搬入可能な物件であれば築古物件であっても入居付はかなりしやすいためお勧めです。利回りもアパマンに比べかなり高めの利回りが期待出来るので地方物件では一番のねらい目かもしれません。

＜売買編＞⑤仲介業者との付き合い方

2019-07-04

事業系物件を購入する際は殆どのケースで仲介業者を通じて購入することになるかと思われますが、物件情報を閲覧後にその会社へ問い合わせをする際は必ず電話で問い合わせることをお勧めします。人気物件ともなると１日に何件も同じ物件で問い合わせがくることがよくありますが、メールでの問い合わせはどうしても対応が後回しになり、メールより後に来た電話への対応が優先されます。仲介業者としてもメールの送り主がどのような方か分からない中で、直接話が出来、物件購入意欲をある程度確認出来た方とお話を進める方が安心です。

優良物件を数多く扱う会社のホームページには毎日多くの物件問い合わせメールが届きますので、お客さま対応に忙しい会社はメールの返信自体なかなか出来ないケースも出てきます。しかし、実際に電話をかけて問い合わせをしてくるお客さまに対してはご要望に応じた対応をするように仲介業者としても心掛けるようになりますので、メールのみで仲介業者とのやり取りを希望する方はどうしても対応が後回しにされてしまう危険性が出てきます。これぞという物件情報が出た際は電話でお問合せをされるといいでしょう。

次に内見申込の際にご注意頂きたい点ですが、これは賃貸の場合と同様に事前に周辺環境や外観の確認を行って頂くことをお勧めするのはもちろんですが、「今日これから内見できますか？」「今日でないと当分見に行くことが出来ないので今日見れませんか？」など、当日中の内見を希望される方が多くいらっしゃいます。不動産会社の社員も当日のスケジュールというのは大体決まっていますので、今すぐ見たいと言われても対応できるケースはかなり限られてしまいます。また、事業系物件の内見自体、住宅とは違い物件の説明を求められるケースも多いことから売主様が立ち会うケースも多く、スケジュール調整は住宅の場合に比べ多少時間がかかります。

「今日でないと当分見に行けない」というのは、仲介業者とすれば「この物件を買う気はあまり無い方」と判断されてしまい、内見自体出来なくなる可能性も有ります。仲介業者も長年の経験で本当に買う気のある人は、売主側の都合に合わせて内見をする方であるということが分かっているので、手間暇かけてスケジュール調整をする必要無しと判断されてしまうと、本当に買いたいと思っても仲介業者にあまりいい印象を持ってもらえずその後のやり取りもスムーズに行かない場合も考えられます。物件の内見予約は少なくとも２～３日程度余裕を持って申し込みをされると、その後の内見、契約交渉もスムーズに運ぶと思われます。

物件を内見し購入を申し込みをする際に価格交渉が多くの場合なされます。割合からすると販売価格満額での契約というのは少なく、多少なりとも値引きされ契約となるのが一般的です。申し込みの際にご注意頂きたいのは行き過ぎた価格交渉は避けた方が無難です。事業系物件の場合は住宅と違い、売主が不動産業者である場合も多く、不動産業者でなくても有る程度の規模の法人であるケースが多いため、売主側が不動産売買の全くの素人である場合が少ないです。そのようないわゆる不動産売買のプロに近い方が売主に多くいるので、その場合は価格交渉は限られます。販売価格はそれなりに理由を持って決められているので、大幅な価格交渉をした場合はその時点で「そのような交渉をする方には売らない」となってしまうケースも出てきます。

買う方とすればその価格で通らなくてもいいので、とりあえず出してみるという軽い気持ちの場合が多いようですが、大幅な価格交渉をした結果売買が成立するケースというのはかなりレアケースで、多くの場合は交渉不成立で売買がされません。

仲介業者の方も大幅な交渉をしてくる方に対しては、継続して交渉をしても時間の無駄と判断して交渉を打ち切ることが一般的なようですので、実際に購入を考える物件に対しては価格交渉もほどほどにされることをお勧めします。

最後に、購入する物件が決まり契約までたどり着いたときに契約の場でいきなり仲介手数料の値引きを要求してくるお客さまがいらっしゃいますが、契約の場で値引き交渉は行わない方が無難です。そのような手数料値引き交渉をした結果契約自体がキャンセルとなったという話がたまにあるようです。店舗・事務所物件を専門に扱う仲介業者は数が少なく、住宅物件を主に扱う会社のように「仲介手数料半額！」など手数料の安さを売りにしている会社は殆どありません。事業系物件の売買では仲介手数料は正規の手数料を支払うのが一般的です。これは住宅の売買と大きく違うところです。住宅の売買では業者数も非常に多く競争も激しい為、手数料競争でお客さまを奪い合うこともよくあるケースですが、事業系物件の売買ではそのような競争はほぼ有りません。どうしても手数料の引き下げを実現したい場合は契約日の前に手数料の引き下げを相談されたらいいでしょう。ただ手数料の引き下げに応じてもらえる会社は少ないということを理解された上でのご相談になります。あまり強気に交渉してしまうと契約自体が破棄されかねませんのでご注意下さい。

＜売買編＞④事業系物件を扱う仲介業者の特徴を見極める

2019-07-04

店舗・事務所物件を自社用、もしくは収益用として購入する場合にどのような仲介業者を選ぶべきでしょうか。簡単にその会社の実力や信頼がおける会社かどうかを見極めることが出来るポイントを３つお伝えします。

①会社紹介のコメントを見る

ポータルサイトや仲介業者のホームページを見るとその会社のキャッチコピーの様なものが記載されていることが多く有りますが、特に一棟アパマンを扱う収益用不動産をメインに扱う会社にありがちなのが「弊社はネットに掲載出来ない未公開物件を数多く取り扱っておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい！」というコメントです。コンプライアンスを重視し、情報収集力や業務品質に優れた会社のホームぺージにはこのようなコメントは記載されておりません。これに類似したコメントを掲載している会社との取引は控えた方が無難です。物件のお問い合わせ後にしつこい営業電話に悩まされるかもしれません。

そもそも「ネットに掲載出来ない未公開物件」というのが何を意味しているかがよく分かりません。売主様の意向でポータルサイトや仲介業者のホームページには掲載していない物件は多数ありますが、不動産業者間の指定流通機構「レインズ」には掲載されている場合が多いため、未公開物件というわけではありません。宅建業者であれば殆どの業者が物件情報を閲覧出来ます。レインズにも掲載されていない売り物件でその仲介業者しかその売り物件情報を持っていないという、いわゆる「未公開物件」を「数多く」持っている業者など日本国内探しても見つけることは困難です。

それ以前に「未公開物件を多数取り扱っています・・・」という様なコメントを堂々と出す会社ほどお客さまからの問い合わせが少ない、物件情報の乏しい会社ですと自ら公にしているようなものですので仲介業者を探す際はご注意ください。

②ホームページの会員限定物件情報数を確認する

不動産業者のホームページにはその会社の会員登録をした方のみが物件情報を閲覧出来る機能を利用している会社が多くあります。例えば物件掲載全体数が２００件で、その内の会員限定で閲覧出来る物件数が１００件などというホームページもよく見かけます。そのような会社は会員登録をさせて個人情報を入手し物件紹介のメールなり電話を入れて営業することが業務の中心となっている会社です。そのような会社のホームページに気軽に会員登録をして後から、頼んでもいないメルマガなり、物件情報が頻繁に届きうんざりしたという経験をお持ちの方も多数いらっしゃるようです。

その反面、物件掲載数が２００件で殆どの物件情報が閲覧出来る会社のホームページもあります。この会員限定閲覧機能を使う会社と使わない会社の違いは、会社としての自信の表れでもあると言えるでしょう。物件情報に自信のある会社は何も会員限定閲覧機能など使わなくても日々お客さまからの問い合わせが多く寄せられます。問い合わせの多い会社はメールの数が多すぎて返信が追い付かない位に問い合わせが沢山届くようです。そのような会社は当然のことながらわざわざお客さまに会員登録をさせるようなことはしません。自然にお客さまが集まってくる仕組みが整っているので、手間暇かかるメルマガを送ったり、セミナー開催等の告知を送ったり、ありふれた物件情報などを送ったりする必要が無いのです。会社の規模に見合った適正な物件情報数をオープンにしている会社は、おとり広告も無く、業務品質にも優れた会社である可能性が高い会社と言えますので、仲介業者探しのご参考にして下さい。

③自社ホームページの物件数に注目

殆どの方は物件を探す際にまずはポータルサイトをご覧になるかと思います。そして気になる物件があった際にその会社のホームページも併せてご覧になる方も多いかと思います。この際に注目して欲しいのがポータルサイトに掲載している物件数とその会社のホームページに掲載している物件数です。売買物件は売主様の意向で物件情報のネット掲載に違いがあります。ネット掲載は全てダメな場合と、仲介業者のホームページだけに掲載が出来る場合、そしてポータルサイトを含め広くネット掲載が出来る場合です。そのため物件情報を精査しポータルサイトやホームページに掲載している会社の物件数は、ポータルサイトよりはその会社のホームページの方が物件数を多く掲載されるのが普通です。ポータルサイトにはどこにも掲載されていないけれども、仲介業者のホームページのみに掲載されているような物件情報はレアな情報かもしれません。ただこのような場合、おとり広告のケースもありますので、実際に募集中なのかどうかを早めに確認されることをお勧めします。

ここで注意しなければならないのは賃貸物件を探す際にも同様ですが、自社ホームページの物件掲載数が千件を超えるなど異常に多い場合です。事業系の売買物件は住居と比べ数も少ない為、一つの会社の守備範囲で扱える物件数は数百件レベルです。これが数千件レベルでホームページに掲載している会社はほぼおとり広告を扱っている会社だと疑っても問題無いでしょう。

＜売買編＞③収益用に購入する場合に注意するポイント

2019-07-04

不動産投資を目的として一棟アパマン、区分マンションではなく、区分店舗・事務所物件に投資をする方も最近増えてきています。特にアジア系の外国籍の方の人気が高いように思われます。物件の対象をどれにするかは投資哲学の範疇でもありますのでここでは触れませんが、区分店舗・事務所物件を購入する際に注意すべきポイントをお伝えします。

まず必ず押さえる点は「店舗」なのか「事務所」なのかという点です。これは賃貸募集をする際に大きな違いが有ります。店舗物件であれば不特定多数の方が来店する業種でもさほど問題無く賃貸募集が出来ますが、事務所物件の場合は原則使用目的は「事務所」に限られてしまうので、エステやネイルサロン等の小規模フロアでも対応可能な業種でも入居をお断りしなければなりません。収益用で購入を検討される場合はまずは「店舗」物件から探すことをお勧めします。店舗物件の場合は飲食店が可能かどうかも重要なポイントです。飲食店が可能であれば賃貸募集の幅がかなり広がり入居付がしやすくなります。

次に駅近の２階以上の店舗（空中店舗）と駅から離れた１階路面店のどちらを選ぶべきでしょうか。他の要素もあるため一概には言えませんが、一般論としては同じ賃料水準の場合、１階路面店は駅から多少離れていても空中店舗よりは賃貸需要が有ります。１階の場合は店舗としてだけではなく倉庫需要で探している方も多くいるので募集の幅が広がります。最も収益用として不向きなのが駅から離れた２階以上の「空中事務所」物件です。事務所物件の場合は駅近が必須条件のため、駅から離れるだけで収益用不動産としては不向きになってしまいます。

店舗と事務所のもう一つの大きな違いは原状回復の方法です。店舗物件は基本的にはスケルトン渡しで退去時もスケルトン状態で退去をしてもらうことが一般的です。そのためオーナー側とすれば一旦スケルトン状態で賃貸募集を開始した後は原則修繕費がかかることがほぼありません。配電盤の交換等ライフラインのメンテナンスに費用がかかる場合もありますが、さほど大きな費用ではありません。

それに比べ事務所物件の場合は通常は即使用開始出来る状態までリフォームして引渡すため、入退去時に一定のリフォーム費用が生じてしまいます。これはアパマンの場合と同じと考えれば分かり易いでしょう。クロスやタイルカーペット等の床材等も通常損耗であればリフォーム費用はオーナー負担です。この点からも事務所物件に比べ店舗物件の方がランニングコストが抑えられる収益用不動産だと言えるでしょう。

＜売買編＞②管理費・修繕積立金について

2019-07-04

区分店舗等を購入する際には殆どの物件で管理費と修繕積立金の支払が必要となってきますが、多くの方がその金額の妥当性を検証することなく表面的に出ている数字のみで「管理費が高いから買わない」などの判断をされる場合があります。また仲介業者の側もこの点で適切にアドバイスが出来る担当者は非常に少ないのが現状です。マンション管理士の資格がある担当者であれば管理費等の点についても適切なアドバイスがもらえる可能性は高いですが、資格を持っている営業担当者は恐らく数％程度と思われますのでご購入者自身でお考え頂く必要が出てきます。

一般的に管理費等は築年数が古くなるに従って高くなる傾向があり、戸数が小規模なマンションや、タワマンのように戸数が大規模になると一戸当たりの管理コストも高くなる傾向があります。相場については一棟あたりの戸数と築年数に応じた／㎡当たりのガイドラインが国土交通省により定められていますし、ネットでも色々なサイトに地域毎の相場が掲載されていますので確認をしておくべきでしょう。

物件の購入条件にはほぼ合うけれども、管理費等の相場を調べて少し割高と思われるような物件に対する対処法をお伝えします。それは物件を購入後管理組合の総会や理事会の場で管理会社に対して管理費引下げを交渉することです。管理費引下げ交渉にはそれなりに理論武装も必要な為、専門家に相談したりする必要もあるかと思われますが、管理費の引き下げ交渉を行えば殆どのケースで管理会社がある程度は引下げに応じてもらえます。応じてもらえそうになければ「管理会社を変えるのも選択肢の一つです」と言えばそれでも引下げに応じない管理会社は稀でしょう。区分店舗物件を購入することを検討している場合は出来るだけマンション管理士の資格者がいる会社を探して仲介を依頼されることをお勧めします。

＜売買編＞①金融機関の選び方

2019-07-04

事業系物件の購入をする際に融資を利用する場合、お客さまが仲介業者に金融機関の紹介を依頼するケースがよくあります。特に区分店舗・事務所物件などは金融機関によっては融資対象としない会社もあるようです。区分店舗・事務所物件の融資を積極的に行っている金融機関としては「日本政策金融公庫」（以下公庫といいます）がお勧めです。

支店数も多く、テリトリーとかも柔軟に対応してもらえるので、物件の所在地に関わらずお住まいの近く（もしくは会社の所在地の近く）の支店にご相談されればまず問題ありません。融資上限額は４８００万円までとなるのが一般的ですが、審査の状況次第で満額融資が可能な場合もあれば、５割程度に減額されることもあります。外国籍の方も多く利用されているので、少なくとも門前払いされるということはありません。どこに相談したらいいか分からないという場合は真っ先に相談をされることをお勧め致します。審査基準も比較的ハードルが低めであるため、公庫で断られてしまった場合は、他の銀行、信金等での融資は厳しいとお考えいただいた方がいいかと思います。その場合は金利が高めになりますがノンバンクへのご相談をして頂くしかないかもしれません。

融資希望額が例えば６０００万円程度だという場合、公庫では限度額を超えるという理由から相談をあきらめる方もいるかと思いますが、公庫の場合民間の金融機関と一つの物件に対し共同で融資をする場合もあります。６０００万円の物件に対してＡ銀行が３０００万円を融資し、公庫が３０００万円を融資するというパターンです。

これは協調融資と呼ばれるものですが年々その実績も増えてきており、公庫の主要な目標の一つとして位置づけられています。

ノンバンクからの借り入れは、一般の金融機関では審査が通らない建築基準法に違反している物件を購入するための資金を用意するために融資を受ける場合に利用されるケースが多くあります。金利は年４％～６％程度とかなり割高ですが、それでも購入したいという方には違法建築物でも審査はかなり通りやすいのでお勧めです。ノンバンクは不動産業者が違法建築物件の買取、再販の際によく使われますので、短期保有目的の方にもお勧め出来る金融機関です。