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<売買編>③収益用に購入する場合に注意するポイント

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不動産投資を目的として一棟アパマン、区分マンションではなく、区分店舗・事務所物件に投資をする方も最近増えてきています。特にアジア系の外国籍の方の人気が高いように思われます。物件の対象をどれにするかは投資哲学の範疇でもありますのでここでは触れませんが、区分店舗・事務所物件を購入する際に注意すべきポイントをお伝えします。
まず必ず押さえる点は「店舗」なのか「事務所」なのかという点です。これは賃貸募集をする際に大きな違いが有ります。店舗物件であれば不特定多数の方が来店する業種でもさほど問題無く賃貸募集が出来ますが、事務所物件の場合は原則使用目的は「事務所」に限られてしまうので、エステやネイルサロン等の小規模フロアでも対応可能な業種でも入居をお断りしなければなりません。収益用で購入を検討される場合はまずは「店舗」物件から探すことをお勧めします。店舗物件の場合は飲食店が可能かどうかも重要なポイントです。飲食店が可能であれば賃貸募集の幅がかなり広がり入居付がしやすくなります。
次に駅近の2階以上の店舗(空中店舗)と駅から離れた1階路面店のどちらを選ぶべきでしょうか。他の要素もあるため一概には言えませんが、一般論としては同じ賃料水準の場合、1階路面店は駅から多少離れていても空中店舗よりは賃貸需要が有ります。1階の場合は店舗としてだけではなく倉庫需要で探している方も多くいるので募集の幅が広がります。最も収益用として不向きなのが駅から離れた2階以上の「空中事務所」物件です。事務所物件の場合は駅近が必須条件のため、駅から離れるだけで収益用不動産としては不向きになってしまいます。

店舗と事務所のもう一つの大きな違いは原状回復の方法です。店舗物件は基本的にはスケルトン渡しで退去時もスケルトン状態で退去をしてもらうことが一般的です。そのためオーナー側とすれば一旦スケルトン状態で賃貸募集を開始した後は原則修繕費がかかることがほぼありません。配電盤の交換等ライフラインのメンテナンスに費用がかかる場合もありますが、さほど大きな費用ではありません。
それに比べ事務所物件の場合は通常は即使用開始出来る状態までリフォームして引渡すため、入退去時に一定のリフォーム費用が生じてしまいます。これはアパマンの場合と同じと考えれば分かり易いでしょう。クロスやタイルカーペット等の床材等も通常損耗であればリフォーム費用はオーナー負担です。この点からも事務所物件に比べ店舗物件の方がランニングコストが抑えられる収益用不動産だと言えるでしょう。
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